Hệ số K là gì và tại sao quan trọng?
Hệ số K là công cụ quan trọng để điều chỉnh giá đất cụ thể dựa trên bảng giá đất ban hành theo Nghị quyết 87/2025/NQ-HĐND (áp dụng từ 1/1/2026). Giá đất cuối cùng = Giá trong bảng giá đất × Hệ số K (kết hợp các yếu tố quy hoạch, vị trí, môi trường...).
Quyết định này áp dụng cho việc tính:
- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.
- Các nghĩa vụ tài chính liên quan khác.
Theo Phụ lục I kèm theo Quyết định, hệ số K được xây dựng chi tiết theo từng phường/xã, từng tuyến đường, với sự phân biệt rõ ràng giữa đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp. Điều này đảm bảo giá đất sát thị trường hơn, minh bạch và công bằng sau khi TP.HCM mở rộng địa giới hành chính.
Điểm sáng: Hệ số K nông nghiệp “bùng nổ” lên đến 10 lần
Điểm nổi bật nhất mà nhiều người dân quan tâm là hệ số K cho đất nông nghiệp ở các khu vực ngoại vi, đặc biệt các xã thuộc khu vực III (các huyện ngoại thành cũ) và khu vực tích hợp từ Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ. Một số tuyến đường có hệ số K nông nghiệp đạt 10 lần hoặc cao hơn (ví dụ một số đoạn ở xã Vĩnh Lộc, Tân Vĩnh Lộc, hoặc các khu vực xa trung tâm).
Ví dụ cụ thể:
- Ở nhiều xã vùng ven, hệ số K nông nghiệp dao động từ 3-7 lần, cá biệt lên 10,56 lần tại một số tuyến như gần Nguyễn Thị Tú, Trần Văn Giàu.
- Ngược lại, đất nông nghiệp trong Khu Nông nghiệp Công nghệ cao chỉ áp dụng K=1,00 lần để khuyến khích sản xuất hiện đại.
Điều này mang lại lợi ích trực tiếp cho người dân: khi chuyển mục đích sử dụng đất hoặc nhận bồi thường, giá trị đất nông nghiệp được định giá cao hơn đáng kể, giúp tăng tài sản và hỗ trợ chuyển đổi sinh kế.
Đất phi nông nghiệp: Tăng hợp lý, không “cào bằng”
Với đất ở, thương mại dịch vụ và sản xuất kinh doanh:
- Khu vực trung tâm (Khu vực I): Hệ số K thường 1,2 - 1,67 lần (vị trí 1), vị trí 2-4 nhân thêm 1,35 lần.
- Các tuyến “đất vàng” như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi: Giá sau điều chỉnh có thể chạm ngưỡng gần 1 tỷ đồng/m².
- Hệ số theo quy hoạch: Tăng dần theo mật độ xây dựng (từ 1,00 lần nếu hệ số sử dụng đất <4 lần, lên đến hơn 1,5 lần nếu cao).
Phụ lục II và III bổ sung các hệ số điều chỉnh theo yếu tố khác như vị trí gần hạ tầng ( 1,05), môi trường ô nhiễm (-0,95), diện tích lớn (-0,90 đến -0,95), hoặc gần nghĩa trang (-0,95).
Ý nghĩa với người dân và thị trường
Việc ban hành hệ số K kịp thời (theo Nghị quyết 254/2025/QH15) giúp tháo gỡ vướng mắc, tránh tình trạng “đóng băng” hồ sơ đất đai. Người dân có đất nông nghiệp ở vùng ven được hưởng lợi lớn khi giá trị tài sản tăng, trong khi doanh nghiệp và nhà đầu tư có cơ sở rõ ràng để lập kế hoạch.
Chánh Văn phòng UBND TP.HCM và các Sở ngành sẽ hướng dẫn chi tiết. Các hồ sơ đã phê duyệt trước ngày 1/7/2026 tiếp tục áp dụng quy định cũ (quy định chuyển tiếp rõ ràng).
Lưu ý đặc biệt: Giá đất phi nông nghiệp sau nhân hệ số K không được thấp hơn giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm cùng khu vực.
Sự điều chỉnh này phản ánh nỗ lực của TP.HCM trong việc đưa giá đất sát thị trường thực tế, hỗ trợ phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Người dân nên theo dõi thông tin chính thức từ Sở Nông nghiệp và Môi trường, UBND phường/xã để cập nhật hệ số cụ thể cho thửa đất của mình.
Với hệ số K nông nghiệp lên đến 10 lần, đây thực sự là “tin vui” cho hàng trăm nghìn hộ nông dân TP.HCM, mở ra cơ hội chuyển đổi và gia tăng giá trị tài sản đáng kể trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ.
Đăng Thy