Đồng loạt siết phân lô bán nền
Từ đầu năm đến nay, tình trạng mua gom đất rồi san nền, phân lô, tách thửa, làm giá chào bán tràn lan, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Có nhiều trường hợp tự ý mở đường giao thông, phân chia đất nông nghiệp thành nhiều thửa đất nhỏ rồi quảng cáo thành các dự án khu dân cư, rao bán rầm rộ trên các trang mạng xã hội.
Theo nhiều chuyên gia, việc phân lô bán nền đang tạo ra hiện tượng găm giữ đất đai, tìm cách "thổi giá", gây nhiễu loạn thị trường bất động sản, gây lãng phí tài nguyên và không tạo ra động lực phát triển mà chỉ gây rối cho phát triển kinh tế địa phương. Nếu không được ngăn chặn kịp thời, việc tách thửa đất nông nghiệp số lượng lớn sẽ dẫn đến phá vỡ quy hoạch chung của địa phương, ảnh hưởng đến việc thực hiện các đồ án quy hoạch sau này cũng như việc thu hút doanh nghiệp lớn về đầu tư.
Trước tình hình đó, nhiều địa phương đã có các biện pháp siết điều kiện phân lô bán nền, cảnh tỉnh để người dân không có tâm lý đi thu gom, mua đất nhỏ lẻ mà không quan tâm đến quy hoạch.
Mới đây nhất tại Bà Rịa - Vũng Tàu, trước nạn phân lô bán nền làm đường trên đất nông nghiệp bùng phát tại địa phương, UBND tỉnh đã yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Tư pháp, UBND các huyện, thị xã, thành phố cần có biện pháp xử lý, chế tài.
Khẩn trương thành lập đoàn thanh tra kiểm tra tình hình quản lý đất đai, xây dựng, tình hình vi phạm và xử lý vi phạm tại các huyện, thị xã, thành; có biện pháp xử lý, chế tài đối với các tổ chức, cá nhân tổ chức thi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, báo cáo kết quả thực hiện về UBND tỉnh. Thời hạn hoàn thành trước ngày 20/4/2022.
Tỉnh này cũng yêu cầu kiểm soát chặt chẽ việc khai thác, sử dụng đất sau khi thực hiện thủ tục tách thửa đất, nhằm hạn chế sử dụng đất không đúng mục đích và xây dựng trái pháp luật.
Đồng thời, thường xuyên theo dõi, chủ động phát hiện, ngăn chặn, phòng ngừa, đồng thời kiên quyết xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm, kể cả trường hợp cán bộ, công chức, viên chức lợi dụng chức vụ, quyền hạn để tiếp tay, bao che cho các hành vi vi phạm.
Tại Thái Nguyên, UBND tỉnh cũng đã có quy định thửa đất tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông. Trường hợp khi tách thửa có phát sinh thêm đường giao thông, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, khi tách thửa đất người sử dụng đất có đơn xin tự nguyện trả đất làm đường để tách thửa kèm theo bản vẽ tổng mặt bằng khu đất. Sau khi được UBND cấp huyện chấp thuận việc tự nguyện trả.
Tỉnh cũng quy định đối với trường hợp thửa đất trước khi tách thửa có diện tích bằng hoặc lớn hơn 2.000m2 tại các địa phương thuộc thành phố, thị xã; khu vực các huyện mà đất trước khi tách có diện tích bằng hoặc lớn hơn 5.000m2.
Cụ thể, nếu sau khi tách, số thửa đất hình thành lớn hơn 3, phát sinh thêm đường giao thông và kết cấu hạ tầng kỹ thuật thì người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư xây dựng nhà ở và phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi đó mới được triển khai thực hiện dự án theo quy định. Còn thửa đất thuộc khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng thì việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch.
Tại Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản gửi các quận, huyện, thị xã yêu cầu kiểm tra, báo cáo việc phân lô, chia tách thửa đất, san hạ đất để xây dựng hạ tầng từ đầu năm 2017 đến hết tháng 1/2022 đối với các thửa đất có diện tích lớn hơn 500m2 đã được UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Cơ quan này cũng đề nghị UBND các quận, huyện, thị xã tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến việc chia tách thửa đối với đất nông nghiệp; đất có đất ở và đất nông nghiệp trong cùng thửa đất; đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
Tại Bắc Giang, UBND tỉnh này cũng đã có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường thanh tra, kiểm tra, quản lý các sàn giao dịch và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn tỉnh sẽ phải thực hiện báo cáo định kỳ hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản qua sàn và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin cung cấp.
Tỉnh này cũng yêu cầu Sở Xây dựng chấn chỉnh các chủ đầu tư tại nhiều khu dân cư, khu đô thị chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã bán "lúa non" dưới dạng góp vốn.
UBND tỉnh Bắc Giang giao Cục thuế tăng cường quản lý đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản của người dân, doanh nghiệp. Các chi cục thuế phối hợp UBND các huyện, thành phố trong tỉnh để quản lý nhằm chống thất thu thuế.
Tại Bình Phước, từ ngày 22/3, UBND thành phố Đồng Xoài tạm dừng tách thửa đối với các thửa đất nông nghiệp, không thực hiện tách thửa (tất cả loại đất) đối với đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500, đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
UBND tỉnh Khánh Hòa cũng ban hành văn bản bổ sung yêu cầu tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát các hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Cùng với đó, nghiêm cấm việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các thửa nằm ngoài khu vực dân cư hiện có, dẫn đến hình thành các điểm dân cư mới chưa đáp ứng được điều kiện cơ sở hạ tầng khu vực, gây ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trên địa bàn.
Trước đó, hồi đầu năm nay, UBND tỉnh Lâm Đồng đã có văn bản chỉ đạo tạm dừng việc tiếp nhận, xem xét giải quyết các thủ tục liên quan việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn sau những lùm xùm về hiến đất, làm đường, làm dự án chui.
Việc phân lô, bán nền được quy định ra sao?
Theo Khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP quy định về việc phân lô bán nền cho dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:
- Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: Công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế phí, lệ phí liên quan (nếu có).
- Các dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền không nằm trong địa bàn các phương của đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I thuộc Trung ương, khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên, tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
Điều kiện để tách thửa với mỗi tỉnh, thành phố lại có quy định khác nhau, phải đáp ứng được diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu; có giấy chứng nhận; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; đất đang trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, chỉ các nhà đầu tư đáp ứng đủ điều kiện mới được phép bán đất bằng hình thức phân lô bán nền.
Trong trường hợp chưa đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai về chuyển nhượng khi phân lô bán nền, hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu.
Mặc dù trong trường hợp này, bên chuyển nhượng chưa hoàn thành các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và có nghĩa vụ bồi thường cho khách hàng. Tuy nhiên trên thực tế, với những dự án “ma”, ngay sau khi thực hiện lừa đảo, trục lợi, bên chuyển nhượng thường sẽ bỏ trốn, khiến người mua không chỉ có nguy cơ mất trắng mà còn có thể lâm vào tình trạng “ôm nợ” khi tranh chấp, khiếu kiện kéo dài.
Châu An
