Toàn Cảnh Thị Trường Bất Động Sản Quý 1/2024

Thứ sáu, 19/04/2024 - 10:26

Cập nhật báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024, những thông tin mới nhất về tình hình cung cầu, giao dịch tại các thị trường trọng điểm. Các thông tin báo cáo thị trường sẽ liên tục được cập nhật theo tháng và quý tại bài viết này. Mời quý độc giả theo dõi.

Xem thêm:

1. Thị Trường Bất Động Sản Quý 1/2024: 3 Động Lực Tăng Trưởng

Trong quý 1/2024, dù lạm phát tăng nhẹ nhưng nhìn chung kinh tế và tiêu dùng – du lịch của Việt Nam ghi nhận đà tăng trưởng tốt. Theo đó, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng quý 1/2024 đạt 1.538 nghìn tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ 2023. Đáng chú ý, lượt khách quốc tế đến Việt Nam đạt 4,6 triệu lượt, tăng mạnh so với cùng kỳ 2023 (2,7 triệu lượt). Kỳ vọng hoạt động sản xuất kinh doanh sẽ hồi phục sau năm 2023 nhiều khó khăn. Trong đó, vốn FDI trong quý 1 đạt 6,2 tỷ USD, tuy giảm so với quý 4/2023 nhưng tăng mạnh so với quý 1.

Từ những thông tin kinh tế vĩ mô, báo cáo thị trường quý 1/2024 của Batdongsan.com.vn dự báo 3 động lực tăng trưởng đối với thị trường bất động sản 2024:

Nguồn vốn bất động sản

Lãi suất được một số ngân hàng từng bước điều chỉnh từ cuối năm 2023 và tín dụng đã tăng trưởng trở lại sau 2 tháng đầu năm tăng trưởng âm.

Khoản 3 Điều 200 Luật các tổ chức tín dụng 2024 quy định: dự án bất động sản được chuyển nhượng làm tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải đáp ứng được nhiều quy định chặt chẽ: đã phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoàn thành giải phòng mặt bằng, có quyết định giao đất, cho thuê đất. Với quy định này, dòng vốn trên thị trường sẽ minh bạch và khỏe mạnh hơn.

Đặc biệt, dòng tiền từ nước ngoài sẽ “trợ lực” cho thị trường khi FDI vào bất động sản và Kiều hối vẫn tiếp tục ổn định qua các năm. Trong khi đó, Luật đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 tiếp tục có những quy định mới gỡ nút thắt cho nguồn vốn nước ngoài. Trong đó, Điều 44 Luật đất đai 2024 quy định, người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng bất động sản (trước đây chỉ được giao quản lý nhà không sử dụng). Điều 30 Luật Nhà ở 2023 thì cho phép sự tham gia vốn nước ngoài/tổ chức nước ngoài trong phát triển nhà ở xã hội.

Nền tảng chính sách

Hành lang pháp lý từ các bộ luật mới dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thị trường. Trong đó có Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật các tổ chức tín dụng và Luật thuế bất động sản.

Động lực chính sách tiếp theo đến từ đầu tư công khi tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt với các cơ sở hạ tầng trọng điểm trong năm 2024. Tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 cũng ghi nhận kết quả rất tích cực.

Tâm lý thị trường

Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng đã tăng trưởng trở lại trong quý 1/2024. Khảo sát của Batdongsan.com.vn thực hiện với 500 đáp viên cho thấy, 62% số người tham gia sẵn sàng tận dụng cơ hội để mua bất động sản giảm giá hoặc có chính sách tốt.

Nhìn chung người tiêu dùng thể hiện tâm lý tích cực hơn nhờ chính sách tiền tệ cải thiện. Ngược lại, giá bất động sản vẫn là mối quan ngại lớn của đa số mọi người.

Đáng chú ý, số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động đã tăng mạnh trở lại so với hai quý liền trước. Đây cũng là một chỉ báo cho thấy thị trường đã có những khởi sắc nhất định.

2. Diễn Biến Thị Trường Bất Động Sản Quý 1/2024

Tình Hình Nguồn Cung

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản của các đơn vị đều cho thấy nguồn cung trong năm 2023 giảm khá mạnh so với các năm trước đó, thậm chí thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Lượng dự án mới ra mắt thị trường chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Hai tháng đầu năm 2024 thị trường tiếp tục im ắng về nguồn cung nhưng đã dần cải thiện từ tháng 3/2024 với một số dự án mới tại TP.HCM.

Tại Hà Nội, trong cả quý 1/2024, lượng sản phẩm chào bán mới chỉ đến từ một vài dự án và chủ yếu ở giai đoạn mở bán tiếp theo, không có dự án mới. Một số dự án còn sản phẩm sơ cấp trên thị trường:

The Wisteria thuộc quần thể khu đô thị Hinode Royal Park tại huyện Hoài Đức. Dự án khởi công vào quý 3/2023, dự kiến bàn giao vào quý 4/2025. Quy mô dự án khoảng 840 căn hộ, giá bán từ 37-60 triệu/m2.
Tòa GS6 thuộc phân khu The Miami trong khu đô thị Vinhome Smart City mở bán ngày 16/1. Tòa GS6 có quy mô khoảng 576 căn hộ, với giá bán từ 59 triệu/m2.
Grand Sunlake mở bán các đợt tiếp theo với giá từ 37-50 triệu/m2.

Dự án Lumi Hà Nội của chủ đầu tư Capital Land gây chú ý nhất trong thời gian khai xuân đầu năm và tiếp tục nhận booking giữ chỗ. Sau thời gian dài chờ phản ứng thị trường và hoàn thiện pháp lý, dự án đã có thông tin mở bán chính thức trong tháng 4/2024 với giá bán dự kiến từ 66 triệu/m2, khá cao so với mặt bằng chung.

Phối cảnh dự án The Charm An Hưng, Hà Đông, Hà Nội. Ảnh: Chủ đầu tư

Ngoài ra, thị trường Hà Nội còn có dự án The Charm cũng rất được quan tâm ở khu Tây, đã xây đến tầng 10-12 và nhận booking nhưng chưa mở bán chính thức.

Tại TP.HCM, nguồn cung dự án mới tại TP.HCM đang dần được cải thiện với các sản phẩm đến từ một số dự án:

Eaton Park tại TP. Thủ Đức với giá dự kiến từ 120 triệu/m2.
Theo Aurora Phú Mỹ Hưng tại quận 7 với giá dự kiến khoảng 90 triệu/m2
The Privia tại quận Bình Tân với giá dự kiến khoảng 50 triệu/m2.
Khải Hoàn Prime tại huyện Nhà Bè với giá dự kiến khoảng 49 triệu/m2

Ngoài ra còn có các dự án The Opus One và The Siamese Tower tại TP. Thủ Đức. Các dự án mới đều có giá từ 50 triệu trở lên, gần như không còn sản phẩm giá bình dân trên thị trường.

Diễn Biến Các Phân Khúc Chính

Chung cư ngược chiều

Thị trường bất động sản quý 1/2024 ghi nhận diễn biến ngược chiều ở loại hình chung cư, đây cũng là loại hình có sức hút lớn nhất quý đầu năm. Cụ thể, giá rao bán chung cư tại Hà Nội tăng mạnh, đã đạt gần đến mức của TP.HCM khi chạm ngưỡng trung bình 46 triệu/m2 vào đầu năm 2024, tiệm cận mốc 48 triệu đồng/m2 của TP.HCM.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, giá chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng mạnh nhất vào quý 3/2023, đặc biệt ở phân khúc trung cấp với 19%, phân khúc cao cấp và bình dân cũng tăng lần lượt 17% và 11%.

Ngược lại, chung cư TP.HCM ghi nhận giá bán tăng nhẹ với 5% ở phân khúc cao cấp, 2% ở phân khúc trung cấp và 4% ở phân khúc bình dân.

Không chỉ trên thị trường bán, loại hình chung cư cho thuê ở hai thị trường lớn nhất cả nước cũng ghi nhận diễn biến không tương đồng. Trong khi giá cho thuê chung cư Hà Nội tăng 4% thì giá cho thuê tại TP.HCM lại giảm 7% so với cùng kỳ 2023. Giá cho thuê theo khu vực tại Hà Nội hầu hết đều tăng 7-8% thì tại TP.HCM nhiều khu vực giảm giá thuê từ 8-10%, cá biệt quận Bình Thạnh có giá rao cho thuê giảm tới 25%.

Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, lợi suất chung cư cho thuê tại Hà Nội đang cao hơn TP.HCM. Đáng chú ý, nếu lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội giảm do giá bán tăng mạnh thì lợi suất cho thuê chung cư TP.HCM giảm do giá cho thuê giảm.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng dòng tiền đầu tư chung cư đã có sự chuyển hướng, khi từ sau giai đoạn 2021-2022 mức độ quan tâm của người Hà Nội với chung cư TP.HCM đã giảm rõ rệt. Dự án vướng pháp lý, một số thông tin tiêu cực về việc chủ đầu tư giảm giá, cắt lỗ, mặt bằng giá tăng nhiều và ở mức cao trong một thời gian dài… là những lý do khiến chung cư TP.HCM giảm sức hút.

Nhà đầu tư đến từ Hà Nội giảm mức độ quan tâm với chung cư TP.HCM. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Nhà riêng ổn định

So với chung cư và đất nền, nhà riêng là loại hình có mức độ quan tâm tìm kiếm khá ổn định, kể cả giai đoạn trầm lắng nhất của thị trường. Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, kể từ quý 1/2024, loại hình này dần có sự cải thiện về lượng giao dịch và mức độ quan tâm.

Nhà riêng 2-4 tỷ đồng là phân khúc có biến động lượt quan tâm tăng mạnh nhất do đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân. Phân khúc giá dưới 2 tỷ ít biến động nhất vì nguồn cung khan hiếm.

Nhà riêng tại các quận ngoại thành Hà Nội và TP.HCM đều có lượt tìm kiếm tăng so với cùng kỳ năm 2023.

Đáng chú ý, lượt quan tâm tìm kiếm nhà riêng tập trung chủ yếu ở các quận ngoại thành Hà Nội và TP.HCM do nguồn cung khu vực nội thị khan hiếm và đắt đỏ. Nhìn tổng thể, nhà riêng ngoại thành Hà Nội có mức độ tìm kiếm tăng mạnh hơn so với TP.HCM, theo đó lượt tìm kiếm nhà riêng ngoại thành Hà Nội tăng từ 12-43%, trong khi TP.HCM chỉ biến thiên trong khoảng 4-14%. Nam Từ Liêm là quận có lượt tìm kiếm nhà riêng tăng mạnh nhất Hà Nội (43%) trong khi tại TP.HCM, nhà riêng quận Tân Bình thu hút nhất (14%).

Đất nền ngừng giảm

Đất nền là loại hình “nóng” nhất khi thị trường bất động sản sốt đất cục bộ năm 2020-2022 và sau đó cũng là loại hình ảm đạm nhất vì không hướng tới nhu cầu thực. Giá đất nền giảm mạnh ở nhiều nơi nhưng không có giao dịch. Thực trạng này đã kéo dài từ nửa cuối năm 2022 cho đến nay.

Tuy nhiên, theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, đã có nhiều chỉ báo cho thấy đà giảm của đất nền bằng đầu chững lại. Hiện tại, mức độ quan tâm đất nền đạt khoảng 48 điểm phần trăm, cao hơn từ 5-6 điểm so với thời điểm thấp nhất ở quý 1/2023 (42-43 điểm phần trăm).

Đất nền ngoại thành Hà Nội khởi sắc trong quý 1/2024. Nguồn: Batdongsan.com.vn

Đáng chú ý, trong quý 1 vừa qua, đất nền ngoại thành Hà Nội sôi động trở lại với lượt quan tâm tương đương thời điểm quý 2/2022, khi thị trường chưa “lao dốc”, tập trung ở các quận huyện: Đông Anh, Long Biên, Chương Mỹ, Thạch Thất, Hoài Đức. Trong khi đó, đất nền tại các tỉnh phía Bắc như Hải Phòng, Quảng Ninh, Hòa Bình, Hưng Yên… vẫn khá im ắng.

Trong khi đó, ở thị trường phía Nam, đất nền cũng tạm ngừng đà giảm, đi ngang trong một thời gian khá dài (từ quý 1/2023), chưa khởi sắc nhưng cũng không giảm thêm.

Về giá bán, trong khi giá đất nền tại miền Bắc và Trung bắt đầu tăng nhẹ so với năm 2023 thì đất nền các tỉnh phía Nam có sự điều chỉnh thấy rõ về giá bán.

Như vậy thị trường bất động sản quý 1/2024 đã có một số chỉ báo cho thấy sự khởi sắc ở loại hình phục vụ nhu cầu ở thực, với tiêu điểm là chung cư và nhà riêng. Loại hình đầu tư tuy chưa khởi sắc nhưng đã bắt đầu ngừng đà giảm. Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cho rằng, đang có nhiều dấu hiệu cho thấy thị trường đã tiến gần hơn đến điểm đảo chiều. Chúng tôi sẽ cập nhật báo cáo thị trường bất động sản mỗi tháng tại bài viết này, với các thông tin từ kết quả khảo sát và dữ liệu trực tuyến từ hàng triệu tin đăng bán trên cả nước. Mời độc giả theo dõi.

Hảu Âu

Xem thêm: