TOD bùng nổ dọc Metro số 2: Giá đất quanh ga tăng bao nhiêu?

Việc lập quy hoạch TOD tuân thủ Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND, trong đó định hướng tập trung dân cư, thương mại, văn phòng quanh điểm kết nối giao thông đường sắt đô thị trong bán kính đi bộ, nhằm tối ưu sử dụng đất, tăng hiệu quả công trình công cộng, giảm phương tiện cá nhân và hạn chế phát thải ô nhiễm. Các giải pháp quy hoạch đồng thời phải kết hợp hài hòa với việc bảo tồn và phát huy giá trị văn hóa địa phương.

Phạm vi nghiên cứu TOD được xác định trong bán kính 1.000m tính từ tâm nhà ga hoặc Depot. Trường hợp thửa đất chỉ nằm một phần trong phạm vi này, UBND TP.Hồ Chí Minh sẽ xem xét quyết định đưa toàn bộ hoặc một phần thửa đất vào khu vực TOD, dựa trên ranh giới và quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Điều này bảo đảm tính đồng bộ trong cấu trúc phát triển đô thị nén quanh tuyến metro.

Nội dung thực hiện gồm: lập báo cáo rà soát quy hoạch, đánh giá pháp lý đất đai, hạ tầng kỹ thuật - xã hội; xác định ranh giới khu vực TOD; lập và thẩm định đề cương - dự toán; lựa chọn đơn vị tư vấn; tổ chức lập đồ án, lấy ý kiến cộng đồng và trình phê duyệt theo quy định. Đây là bước chuẩn bị bắt buộc để triển khai mô hình đô thị theo định hướng giao thông công cộng một cách bài bản.

Kế hoạch này không chỉ đồng bộ hóa giao thông công cộng với quy hoạch đô thị mà còn tạo nguồn lực tài chính mới, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển hài hòa. Theo các nguồn chính thống từ Ban Quản lý Đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR) và Sở Quy hoạch - Kiến trúc, đây là bước cụ thể hóa Nghị quyết 38/2025/NQ-HĐND, hướng tới hoàn thành 355 km đường sắt đô thị trong thập kỷ tới.

Tuyến Metro số 2, với tổng chiều dài hơn 11 km (9,2 km ngầm và phần còn lại trên cao), là tuyến xuyên tâm quan trọng nhất trong hệ thống đường sắt đô thị TP.HCM... 

Cập nhật mới nhất dự án đã giải phóng mặt bằng đạt 99,83%, di dời hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, viễn thông) hoàn tất vào cuối tháng 12/2025. Khởi công toàn tuyến ấn định ngày 15/1/2026, thi công từ 16/1/2026, với nguồn vốn chuyển từ ODA sang ngân sách Thành phố kết hợp cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 188/2025/QH15.

Kế hoạch TOD tập trung hình thành các khu vực đô thị hiện đại quanh 12 nhà ga và depot, từ ga Bến Thành (Quận 1) đến Depot Tham Lương (Quận 12). Mô hình TOD lấy giao thông công cộng làm trung tâm, phát triển "đô thị nén" trong bán kính đi bộ 500-800m quanh ga, tối ưu hóa đất đai với chức năng hỗn hợp (cư trú, thương mại, văn phòng, dịch vụ). Phạm vi nghiên cứu là bán kính 1.000m từ tâm ga/depot; nếu thửa đất chỉ nằm một phần, UBND TP sẽ quyết định đưa toàn bộ hoặc một phần vào quy hoạch dựa trên ranh giới đã phê duyệt. Các giải pháp hài hòa bảo tồn văn hóa địa phương, như giữ di sản kiến trúc Pháp quanh ga Bến Thành hay không gian xanh ven kênh Tham Lương.

Giai đoạn ưu tiên nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch tại 5 vị trí then chốt: Depot Tham Lương, ga Phạm Văn Bạch, ga Tân Bình, ga Bảy Hiền và ga Bến Thành. Đây là các nút giao thông kết nối trung tâm với Tây Bắc, dự kiến phục vụ hàng triệu lượt khách/ngày khi tuyến hoạt động. Triển khai bao gồm rà soát quy hoạch hiện trạng, đánh giá pháp lý đất đai và hạ tầng kỹ thuật - xã hội; xác định ranh giới TOD; lập đề cương - dự toán; chọn tư vấn; lấy ý kiến cộng đồng và trình phê duyệt. Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, quỹ đất TOD dọc tuyến ước 72 ha, nguồn thu dự kiến 7,79 tỷ USD, chiếm 19,3% vốn metro toàn mạng lưới qua đấu giá đất sạch sau thu hồi - tái định cư.

Do thay đổi hành chính từ 1/7/2025 theo Nghị quyết 1685/NQ-UBTVQH15, Quận Tân Phú cũ được sắp xếp lại thành 5 phường mới: Tây Thạnh, Tân Sơn Nhì, Phú Thọ Hòa, Phú Thạnh và Tân Phú. Khu đất thí điểm I/82A (26 ha, phường Tây Thạnh cũ) giáp đường Trường Chinh và Tây Thạnh vẫn được ưu tiên TOD, với đấu giá nhà đầu tư quý IV/2025 sau bồi thường tái định cư. Khu này sẽ thành đô thị hỗn hợp, khai thác không gian ngầm cho bãi xe, kết nối ga Bảy Hiền. Tương tự, Quận Tân Bình cũ ưu tiên khu Trung tâm Triển lãm và Thể dục Thể thao (5,1 ha, đường Hoàng Văn Thụ) làm trung tâm thương mại - văn hóa với bãi xe ngầm liên kết Metro số 2 và 5.

Quận 10 cũ lập kế hoạch khu C30 (40,9 ha, giáp Tân Bình), cách ga Lê Thị Riêng 800-1.000m, tập trung chỉnh trang đô thị và dịch vụ. Các quận liên quan đang điều chỉnh quy hoạch do thay đổi địa giới.

Lợi ích TOD lan tỏa toàn diện: kinh tế tăng trưởng qua dự án thương mại - dịch vụ, tạo việc làm, nâng giá bất động sản quanh ga 20-30%; môi trường giảm ùn tắc, tiết kiệm năng lượng, bảo vệ di sản, phù hợp cam kết Net Zero 2050; xã hội đảm bảo công bằng tái định cư qua lấy ý kiến cộng đồng, ưu tiên nhà ở xã hội. Thách thức bao gồm huy động vốn đa kênh (trái phiếu, PPP), đào tạo 10.000 lao động metro đến 2030, và phối hợp liên quận tránh chồng chéo.

Với đà này, TP.HCM khẳng định vị thế đô thị sáng tạo Đông Nam Á. Kế hoạch TOD dọc Metro số 2 là "cú hích" cho tuyến đường sắt đầu tiên khởi công sau 15 năm, làm mô hình cho 11 vị trí TOD khác. Với quyết liệt từ chính quyền và đồng hành cộng đồng, TP.HCM sẽ sớm hiện thực hóa giấc mơ TOD, nơi giao thông công cộng là động lực phát triển bền vững.

Đăng Thy