Tổng thu nhập thực hiện là gì?
Tổng thu nhập thực hiện (EGI) là số tiền dự kiến sẽ tạo ra khi bạn cho thuê một bất động sản. Đó là tổng thu nhập dự kiến từ tất cả các hoạt động của tài sản cho thuê trừ đi các chi phí liên quan đến thu nhập cho thuê.
Công thức tính tổng thu nhập thực hiện
Tổng thu nhập thực hiện có thể được tính bằng cách lấy tổng thu nhập tiềm năng từ tài sản cho thuê, cộng các hình thức thu nhập khác tích lũy từ việc cho thuê sau đó trừ đi chi phí khi tài sản bị bỏ trống và chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán.
Tổng thu nhập thực hiện (EGI) = Tổng thu nhập tiềm năng + Thu nhập khác - Chi phí khi tài sản bị bỏ trống - Chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán
Bây giờ, hãy cùng nhau phân tích các yếu tố của công thức tổng thu nhập thực hiện (EGI) để bạn hiểu rõ hơn về ý nghĩa của chúng.
1. Tổng thu nhập tiềm năng
Tổng thu nhập tiềm năng là thu nhập tối đa mà tài sản cho thuê sẽ tạo ra theo giá thuê thị trường nếu công suất thuê là 100% trong cả năm. Đây là ước tính vì nó giả định rằng tài sản sẽ được cho thuê trong cả năm và người thuê sẽ trả toàn bộ số tiền thuê theo hợp đồng thuê.
Chẳng hạn, nếu bạn đang cân nhắc mua 3 căn hộ chung cư và mỗi căn cho thuê với giá 20 triệu đồng mỗi tháng, thì tổng thu nhập tiềm năng của bạn là 20 triệu đồng × 3 × 12 tháng = 720 triệu đồng.
Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào thu nhập của bạn cũng bằng ước tính. Bạn cần phải tính đến các chi phí khác như chi phí khi tài sản bị bỏ trống và chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán. Như đã thấy trong công thức trên, những chi phí này đều bao gồm trong tổng thu nhập thực hiện (EGI) của tài sản cho thuê.
2. Thu nhập khác
Khi tính toán tổng thu nhập thực hiện từ bất động sản, bạn cũng phải tính đến doanh thu bổ sung được tạo ra từ tài sản không nằm trong khoản thanh toán tiền thuê hàng tháng. Điều này có thể bao gồm thu nhập từ các tiện nghi, dịch vụ hoặc tiện ích bổ sung mà người thuê phải trả riêng. Chủ nhà có thể bổ sung nhiều tiện ích hoặc dịch vụ khác nhau để thúc đẩy dòng tiền của họ, chẳng hạn như: phí đậu xe, phí tập gym, phí bảo trì khu vực chung, phí vệ sinh,...
Thu nhập bổ sung này đóng góp vào giá trị của căn hộ cho thuê và phải được tính toán trong tổng thu nhập thực hiện.
3. Chi phí khi tài sản bị bỏ trống
Không phải tất cả các căn hộ đều sẽ được cho thuê trong suốt 12 tháng trong năm. Trong thực tế, căn hộ có thể bị bỏ trống vài tuần hoặc vài tháng trước khi bạn tìm được người thuê mới. Điều này có nghĩa là trong thời gian này, nhà đầu tư bất động sản sẽ không kiếm được tiền thuê và sẽ bị mất thu nhập. Phần thu nhập bị mất này chính là chi phí khi tài sản bị bỏ trống.
Do đó, khi tính toán tổng thu nhập thực hiện, điều cần thiết là phải tính đến chi phí khi tài sản bị bỏ trống. Số liệu này có thể được ước tính dựa trên kinh nghiệm quản lý tài sản của nhà đầu tư hoặc dựa trên tỷ lệ bị bỏ trống trung bình trong khu vực.
4. Chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán
Bên cạnh trường hợp tài sản bị bỏ trống, đôi khi một căn hộ đã có người ở nhưng chủ nhà không nhận được thu nhập cho thuê như dự kiến (theo hợp đồng thuê) vì người thuê chậm hoặc không chịu thanh toán tiền thuê. Do đó, cũng như chi phí khi tài sản bị bỏ trống, chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán cũng phải được tính vào tổng thu nhập thực hiện. Khi bạn cộng tổng thu nhập tiềm năng và thu nhập khác từ tài sản cho thuê và trừ đi hai chi phí này, những gì còn lại chính là tổng thu nhập thực hiện (EGI).
Tại sao tổng thu nhập thực hiện lại quan trọng?
Tổng thu nhập thực hiện (EGI) là một dữ liệu quan trọng cần xem xét khi đánh giá giá trị của bất động sản đầu tư. Như đã đề cập, số liệu này cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản một bức tranh rõ ràng về mức thu nhập thực tế mà tài sản sẽ tạo ra sau khi tính đến các vấn đề như bất động sản bị bỏ trống và người thuê không thanh toán tiền thuê đúng hạn. Hai tài sản cho thuê tương đương nhau với giá thuê như nhau có thể có tổng thu nhập thực hiện (EGI) khác nhau đáng kể nếu chi phí khi tài sản bị bỏ trống hoặc chi phí khi người thuê chậm hoặc không thanh toán của chúng khác nhau.
Là một nhà đầu tư bất động sản, bạn cần biết liệu tài sản mà bạn đang muốn mua có tạo ra đủ thu nhập để trang trải chi phí hoạt động hay không. Bạn sẽ cần tổng thu nhập thực hiện để xác định các số liệu chính như thu nhập hoạt động ròng (được sử dụng khi không đi vay để mua bất động sản) và dòng tiền trước thuế (được sử dụng khi có đi vay để mua tài sản).
Thu nhập hoạt động ròng giúp các nhà đầu tư tính toán tỷ suất vốn hóa của tài sản, từ đó giúp họ xác định giá trị của tài sản và so sánh nó với các tài sản đầu tư tương tự khác. Mặt khác, dòng tiền trước thuế được sử dụng để tính toán tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư.
Tóm lại, trước khi mua bất động sản, các nhà đầu tư nên xem xét tổng thu nhập thực hiện (EGI) của nó. Tuy nhiên, tổng thu nhập thực hiện không phải là số liệu duy nhất để nhà đầu tư xác định một khoản đầu tư tốt hay không. Đó là bởi vì tổng thu nhập thực hiện không tính đến chi phí hoạt động và do đó không nên được sử dụng làm thước đo duy nhất để phân tích tiềm năng của khoản đầu tư.
Dương Thảo An (Mashvisor)