Tiếp tục áp dụng bảng giá đất hiện hành của ba địa phương
Theo nội dung Công văn 1085/UBND-ĐT, kể từ ngày 01/7/2025 – thời điểm chính thức sáp nhập địa giới hành chính giữa TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu – các Bảng giá đất đã ban hành trước đó tại ba địa phương vẫn tiếp tục được áp dụng. Quy định này có hiệu lực cho đến khi:
- Các quyết định ban hành bảng giá đất cũ bị bãi bỏ, thay thế theo quy định mới;
- Hoặc khi có ý kiến khác từ cơ quan có thẩm quyền.
Cụ thể, danh mục các quyết định hiện hành gồm:
- Tại TP.HCM (cũ): Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM về bảng giá đất giai đoạn 2025–2029.
- Tại tỉnh Bình Dương (cũ): Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương.
- Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ): nhiều văn bản điều chỉnh gồm:
+ Quyết định 65/2025/QĐ-UBND,
+ Quyết định 26/2024/QĐ-UBND,
+ Quyết định 20/2024/QĐ-UBND,
+ Quyết định 25/2022/QĐ-UBND,
+ Quyết định 38/2019/QĐ-UBND.
Như vậy, trong giai đoạn chuyển tiếp sau sáp nhập, hệ thống bảng giá đất chưa được thống nhất chung cho toàn thành phố mới mà tiếp tục sử dụng theo địa bàn cũ. Đây là giải pháp tạm thời nhằm hạn chế xáo trộn, tạo điều kiện thuận lợi trong xử lý các thủ tục hành chính về đất đai.
Bảng giá đất được áp dụng trong những trường hợp nào?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất được áp dụng cho nhiều trường hợp liên quan trực tiếp đến quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Cụ thể gồm:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
- Tính các loại thuế liên quan, bao gồm thuế sử dụng đất và thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai theo quy định.
- Xử lý vi phạm: bảng giá đất là căn cứ để tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Bồi thường thiệt hại: khi gây tổn thất cho Nhà nước trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước tổ chức đấu giá đối với khu đất đã có hạ tầng kỹ thuật.
- Tính tiền sử dụng đất trong giao đất không qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước khi bán cho người đang thuê.
Có thể thấy, bảng giá đất không chỉ là công cụ quản lý nhà nước, mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích tài chính của người dân và doanh nghiệp.
Người dân có quyền tiếp cận bảng giá đất
Một trong những nội dung đáng chú ý tại Công văn 1085/UBND-ĐT là sự minh bạch trong thông tin. Vấn đề đặt ra: Người dân có được tiếp cận thông tin về bảng giá đất đã công bố hay không?
Theo điểm d khoản 1 Điều 24 Luật Đất đai 2024, công dân có quyền được tiếp cận các thông tin đất đai, trong đó bao gồm “Bảng giá đất đã được công bố”. Ngoài ra, người dân còn có quyền biết về:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
- Kết quả kiểm kê đất đai;
- Các quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
- Kết quả thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai;
- Thủ tục hành chính liên quan đến đất đai.
Việc tiếp cận thông tin đất đai được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Tiếp cận thông tin và các văn bản pháp luật liên quan. Điều này bảo đảm tính công khai, minh bạch, giúp người dân có đầy đủ cơ sở để thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình.
Ý nghĩa của việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ
Việc UBND TP.HCM ban hành Công văn 1085/UBND-ĐT có nhiều ý nghĩa thực tiễn trong giai đoạn chuyển tiếp sau sáp nhập:
- Ổn định pháp lý: Bảo đảm các thủ tục hành chính về đất đai không bị gián đoạn, tránh tình trạng “khoảng trống pháp luật” khi hệ thống bảng giá đất thống nhất chưa kịp ban hành.
- Thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp: Các nghĩa vụ tài chính vẫn được tính toán dựa trên bảng giá đất quen thuộc tại địa phương cũ, giúp giảm áp lực thay đổi đột ngột.
- Đảm bảo nguồn thu ngân sách: Tiếp tục duy trì cơ chế thu thuế, phí và lệ phí đất đai theo khung pháp lý hiện hành, tránh thất thu.
- Tạo cơ sở cho giai đoạn hợp nhất: Đây là bước đi đệm để các cơ quan chức năng nghiên cứu, xây dựng bảng giá đất thống nhất toàn TP.HCM mở rộng, dự kiến áp dụng trong những năm tiếp theo.
Thách thức trong quá trình áp dụng
Mặc dù giải pháp tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ mang lại sự ổn định, nhưng cũng đặt ra một số thách thức:
- Chênh lệch giá đất giữa các địa phương: Hiện tại, bảng giá đất của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có sự khác biệt đáng kể, phản ánh đặc thù phát triển kinh tế – xã hội từng nơi. Điều này có thể tạo ra sự không đồng đều trong thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Khó khăn trong công tác quản lý thống nhất: Các cơ quan quản lý đất đai phải song song xử lý theo nhiều bảng giá khác nhau, dễ phát sinh phức tạp về thủ tục.
- Tác động đến thị trường bất động sản: Giá đất hành chính không phản ánh đúng giá thị trường, cộng thêm sự khác biệt giữa ba địa phương có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, giao dịch.
Do đó, trong thời gian tới, việc xây dựng một bảng giá đất thống nhất, tiệm cận giá thị trường là yêu cầu cấp thiết.
Hướng tới bảng giá đất chung cho toàn thành phố mở rộng
Theo lộ trình, sau khi ba địa phương chính thức sáp nhập, UBND TP.HCM sẽ phải tổ chức xây dựng bảng giá đất mới, thống nhất trên toàn địa bàn. Bảng giá này sẽ được ban hành theo đúng quy định tại Luật Đất đai 2024 và đảm bảo phản ánh sát thực tế, hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
Đặc biệt, Luật Đất đai 2024 đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, như:
- Quy định bảng giá đất phải được cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước đây.
- Nguyên tắc xây dựng bảng giá đất phải tiệm cận giá thị trường, góp phần hạn chế tình trạng chênh lệch quá lớn giữa giá đất hành chính và giá đất giao dịch.
- Tăng cường công khai, minh bạch trong quy trình xây dựng và công bố bảng giá đất.
Với quy định mới, bảng giá đất thống nhất của TP.HCM mở rộng trong tương lai sẽ là cơ sở pháp lý quan trọng, giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.
Công văn 1085/UBND-ĐT ngày 14/8/2025 của UBND TP.HCM là một văn bản quan trọng, khẳng định việc tiếp tục áp dụng bảng giá đất cũ của ba địa phương trong giai đoạn chuyển tiếp sau sáp nhập. Đây là bước đi cần thiết để bảo đảm ổn định, thuận lợi trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời tạo tiền đề để thành phố nghiên cứu, ban hành bảng giá đất thống nhất theo Luật Đất đai 2024.
Người dân và doanh nghiệp có thể yên tâm rằng quyền tiếp cận thông tin đất đai, bao gồm bảng giá đất, luôn được pháp luật bảo đảm. Trong tương lai gần, khi bảng giá đất mới được công bố, hệ thống quản lý đất đai tại TP.HCM mở rộng sẽ minh bạch, đồng bộ và hiệu quả hơn, góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững của thành phố và khu vực.
Tấn Tài