97% Nguồn Cung Là Sản Phẩm Cao Cấp, Hạng Sang
Chia sẻ mới đây về thị trường BĐS TP.HCM 3 tháng cuối năm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam cho biết, sẽ có khoảng gần 2.000 căn hộ được mở bán trong quý 4/2022 nhưng trong số này có chưa đến 3% sản phẩm là thuộc về phân khúc trung cấp giá dưới 50 triệu đồng/m2, 66% trong số đó là căn hộ cao cấp giá bán trên mức 50 triệu đồng/m2 và 31% thuộc về dòng sản phẩm hạng sang, mức giá trên 90 triệu đồng/m2. Sự chênh lệch này xuất phát từ việc nhiều chủ đầu tư có nguồn cung dự kiến sẽ chào bán vào thời điểm cuối năm thay đổi quyết định và chuyển sang mở bán vào năm sau cùng với đó là đợt điều chỉnh giá tăng mạnh ở các dự án vốn định vị thuộc loại hình trung cấp.
Hầu hết dự án mở bán trong quý 3 và quý 4/2022 tại TP.HCM đều là loại hình cao cấp hạng sang.
Bà Dung cũng cho biết, trong quý vừa qua TP.HCM ghi nhận nguồn cung giảm mạnh với chỉ 2.851 căn hộ mở bán, giảm 80% so với quý trước. Hầu hết các dự án mở bán đều rơi vào khoảng trung bình 200 sản phẩm/dự án cho 1 đợt mở bán. Phần lớn dự án mới đều tập trung về khu Đông và khu Nam TP.HCM, loại hình căn hộ cao cấp chiếm đến 76% nguồn cung, hạng sang chiếm khoảng 13% và trung cấp chỉ ghi nhận 2 dự án mở bán còn phân khúc bình dân tiếp tục không có nguồn cung mới liên tục 4 năm nay.
Cũng từ sự nâng cấp giá của các dự án mới và sự giảm sút nguồn cung của các dự án có mức giá thuộc phân khúc trung cấp trên thị trường sơ cấp đã thúc đẩy giá nhà TP.HCM không ngừng tăng cao trong quý vừa qua. Theo đó, giá sơ cấp trung bình căn hộ đạt 58,5 triệu đồng/m2, tăng 3,4% so với quý trước và 12% so với cùng kì năm 2021. Trong đó, phân khúc hạng sang ghi nhận sự điều chỉnh tăng đến 9% so với quý 2/2022.
Còn theo báo cáo quý 3/2022 của Batdongsan.com.vn, giá bán chung cư TP.HCM tăng ở tất cả các phân khúc từ trung cấp đến cao cấp. Chung cư cao cấp có biến động giá tăng mạnh nhất với hơn 5% so với quý 2/2022, phân khúc trung cấp cũng tăng 4% so với quý trước. Chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng dự báo, quý 4/2022 nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ tiếp tục nghiêng về loại hình cao cấp, hạng sang với ít nhất hơn 80%. Mốt số dự án trung cấp vẫn chưa xác định kế hoạch chào bán hoặc hoãn thời gian triển khai qua năm 2023 khiến nguồn cung căn hộ TP.HCM 3 tháng cuối năm giảm mạnh so với cùng kỳ và tiếp tục thiếu sự đa dạng.
Tâm Lý Nhà đầu Tư Cuối Năm Thiên Về Thận Trọng
Chia sẻ về khả năng thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm, bà Dương Thuỳ Dung cho rằng, với lượng nguồn cung hạn chế chỉ gần 2.000 căn hộ, thanh khoản cuối năm sẽ khả quan ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, nếu tính thêm nguồn cung thứ cấp thì sức mua của thị trường vẫn rất khó phán đoán khi mà tâm lý nhà đầu tư đang trong thế phòng thủ.
Rào cản tín dụng và tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư là yếu tố khiến thị trường BĐS các tháng cuối năm dự báo còn nhiều khó khăn.
“Lực cản lớn khiến nhà đầu tư và người mua ở thực thận trọng khi tham gia thị trường BĐS cuối năm là việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Động thái nới room tín dụng không đáng kể trong tháng 9 hầu như chưa giải quyết được vấn đề của thị trường. Nhiều nhà đầu tư tiếp tục rơi vào trạng thái hoang mang, lựa chọn quan sát nghe ngóng thay vì xuống tiền lúc này. Thị trường có hơn 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt không thoát được hàng. Những nhà đầu tư trót đi vay nhưng không bán được đang phải gồng gánh nhiều chi phí và có thể sẽ xuất hiện làn sóng giảm giá, bán tháo trong thời gian tới nếu chính sách tín dụng không được nới rộng hơn và nhà đầu tư không thể tiếp tục “gồng” thêm nữa”, bà Dung nhận định.
Không chỉ là vấn đề room tín dụng hạn chế, lãi suất liên tục điều chỉnh tăng dự báo sẽ kéo lãi suất vay có tăng lên cũng làm không ít người mua nhà lấn cấn với quyết định xuống tiền thời điểm này. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhìn nhận, thị trường TP.HCM hiện không thiếu nhu cầu mua căn hộ. Riêng trong quý 3/2022, lượt tìm kiếm BĐS tăng 19%, riêng loại hình căn hộ tăng 4% so với quý trước. Điều này chỉ ra sức mua trên thị trường vẫn có nhưng do người mua nhà không tìm được nguồn hàng phù hợp để mua còn nhà đầu tư khó kiếm vốn vay từ ngân hàng.
“Bất động sản vẫn luôn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng quá nhiều yếu tố cản bước người mua nhà lúc này, từ lãi suất, tiếp cận vốn vay đến tìm kiếm nguồn hàng phù hợp. Vì vậy, quý 4/2022 thị trường sẽ đối mặt nhiều khó khăn, nhà đầu tư nên thận trọng, không thể nóng vội và cần tính toán khả năng tài chính của bản thân để không mắc thêm sai lầm trong đầu tư vì rất có thể, phải cuối năm 2023, nguồn tín dụng mới có thể có chuyển biến”, ông Tuấn nhìn nhận.
Phương Uyên
Xem thêm: