Một trong những điểm đáng chú ý tại Quyết định 85/2026/QĐ-UBND là việc quy định chi tiết thời gian bán hàng đối với các dự án bất động sản, đặc biệt là dự án nhà ở cao tầng có quy mô lớn, để phục vụ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư.
Theo phương pháp này, khi xác định giá đất của một dự án, đơn vị định giá phải ước tính số tiền dự án có thể thu được từ việc bán hoặc cho thuê sản phẩm, đồng thời xác định các khoản chi phí cần thiết để phát triển dự án. Trong đó, thời gian bán hàng là một yếu tố quan trọng để xác định doanh thu dự kiến được phân bổ qua từng năm.
Theo quy định, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng trước hết được xác định theo tiến độ tại chủ trương đầu tư, hồ sơ mời thầu hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án. Trường hợp các hồ sơ này chưa xác định thì áp dụng thời gian và tỷ lệ bán hàng theo từng nhóm dự án tại Quyết định 85.
Cụ thể, theo quy định mới, thời gian bán hàng được chia thành 10 nhóm, từ 2 đến 11 năm.
Trong đó, dự án dưới 50.000 m2 sàn xây dựng có thời gian bán hàng 2 năm; từ 50.000m2 đến dưới 150.000 m2 là 3 năm; từ 150.000 m2 đến dưới 300.000 m2 là 4 năm.
Đối với dự án từ 600.000 m2 đến dưới 750.000 m2 sàn xây dựng, thời gian bán hàng được xác định 7 năm; từ 750.000 m2 đến dưới 900.000 m2 là 8 năm; từ 900.000 m2 đến dưới 1,05 triệu m2 là 9 năm.
Bất động sản khu trung tâm TP.HCM
Dự án có quy mô từ 1,05 triệu m2 đến dưới 1,2 triệu m2 được xác định thời gian bán hàng 10 năm. Riêng dự án từ 1,2 triệu m2 sàn xây dựng trở lên có thời gian bán hàng lên tới 11 năm, dài hơn 5 năm so với mức tối đa theo quy định cũ tại TP.HCM.
Với nhóm dự án từ 1,2 triệu m2 sàn xây dựng trở lên, Quyết định 85 quy định tỷ lệ bán hàng năm đầu tiên là 0%, từ năm thứ hai đến năm thứ 11, mỗi năm 10%.
Bên cạnh thời gian bán hàng, việc xác định giá đất còn căn cứ vào các yếu tố chi phí phát triển dự án, bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh, chi phí lãi vay và lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh.
Việc thay đổi thời gian bán hàng giả định sẽ làm thay đổi cách phân bổ doanh thu dự kiến khi tính toán giá đất theo phương pháp thặng dư. Tuy nhiên, kết quả định giá đất cụ thể còn phụ thuộc vào các yếu tố doanh thu, chi phí và hồ sơ của từng dự án.
Trong phần ước tính chi phí, quy định mới nâng tỷ lệ chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng lên mức 5% tổng doanh thu đối với tất cả loại hình dự án, cao hơn mức 2% trước đây. Chi phí quản lý, vận hành dự án khu công nghiệp được tính bằng 5% doanh thu cho thuê.
Đối với phương pháp so sánh, TP.HCM nới biên độ điều chỉnh các yếu tố lợi thế hoặc hạn chế của khu đất. Đây là tỷ lệ điều chỉnh khi cơ quan nhà nước và đơn vị tư vấn thẩm định giá đất cụ thể, không phải mức giảm giá bán bất động sản trên thị trường thương mại.
Đối với phương pháp so sánh, TP.HCM quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và mức điều chỉnh tăng, giảm tối đa đối với từng yếu tố của thửa đất, khu đất. Đây là tỷ lệ điều chỉnh phục vụ việc xác định giá đất cụ thể, không phải mức tăng, giảm giá bán bất động sản trên thị trường.
Khu đất nằm dưới dạ cầu, chân cầu vượt, hoặc ngăn cách với mặt đường bằng kênh rạch chưa san lấp có tỷ lệ điều chỉnh giảm tối đa 30%, tăng mạnh so với mức 5% cũ. Thửa đất từ 1.000 m2 trở lên được điều chỉnh giảm không quá 20% so với diện tích dưới 200 m2, thay vì 15% như trước.
Diệu Trang