Nhà ở xã hội được kỳ vọng trở thành “van điều tiết” giúp cân bằng cung – cầu và hạ nhiệt giá nhà.
Thị trường bất động sản 2025
Theo VNDIRECT, trong năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều dự án mới được thúc đẩy quá trình phê duyệt, trong khi mặt bằng giá nhà ở tiếp tục leo thang.
Trong năm qua, Chính phủ đã ban hành nhiều nghị định và nghị quyết quan trọng nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản. Đáng chú ý, các quy định mới đã giúp xử lý tồn đọng các dự án bị thanh tra tại một số thành phố lớn, cho phép thương lượng nhận chuyển nhượng đất, đồng thời giảm tình trạng chồng chéo giữa các luật liên quan đến đất đai – đầu tư – xây dựng.
Theo VNDIRECT, những thay đổi này giúp quá trình phê duyệt dự án trở nên rõ ràng và dự báo được hơn, qua đó tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững thay vì tăng trưởng “nóng” như các giai đoạn trước.
Cú hích chính sách chưa từng có cho nhà ở xã hội
Một trong những điểm nhấn lớn nhất của năm 2025 là việc Chính phủ triển khai loạt cơ chế thí điểm nhằm thúc đẩy nhà ở xã hội (NOXH) theo Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP.
Theo đó, các dự án NOXH được hưởng nhiều ưu đãi mang tính đột phá, gồm miễn toàn bộ tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp, cho phép lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu và tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi riêng. Những chính sách này được kỳ vọng sẽ giúp giảm đáng kể chi phí đầu vào, khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực.
Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết mới nhằm đẩy nhanh tiến độ pháp lý dự án, trong đó có cơ chế hỗ trợ thu hồi đất khi dự án đã bồi thường trên 75%, chuyển bảng giá đất sang chu kỳ 5 năm kèm hệ số điều chỉnh và rút gọn thủ tục quy hoạch xuống còn hai cấp.
Theo VNDIRECT, việc đẩy mạnh NOXH và nhà ở giá phù hợp sẽ giúp cân bằng nguồn cung, qua đó kiềm chế đà tăng giá của phân khúc trung – cao cấp vốn đang chịu áp lực cầu vượt cung kéo dài.
Nguồn cung NOXH tăng tốc
Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 43.681 căn NOXH, tương đương 43,6% kế hoạch năm. Dự kiến đến cuối năm, thêm 39.245 căn sẽ được bàn giao, nâng tổng số lên 82.926 căn, đạt khoảng 83% mục tiêu. Triển vọng trung hạn được đánh giá tích cực khi đến tháng 8/2025, cả nước đã có 124 dự án NOXH đang xây dựng với hơn 111.600 căn, giúp mục tiêu hoàn thành NOXH trong năm 2026 trở nên khả thi...
Tín dụng được “định hướng lại” cho nhu cầu ở thực
Một thay đổi quan trọng khác là Thông tư 14/2025, bổ sung quy định phân loại chi tiết hơn về hệ số rủi ro tín dụng (CRW) theo từng loại hình bất động sản và nguồn trả nợ. Theo đó, các khoản vay mua NOXH hoặc phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn so với Thông tư 41/2016.
VNDIRECT cho rằng, quy định này sẽ giúp giảm chi phí lãi vay trong dài hạn, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời định hướng dòng tín dụng chảy vào các phân khúc an toàn, thay vì đầu cơ.
Lãi suất tăng nhẹ nhưng chưa tạo áp lực lớn
Theo dự báo của VNDIRECT, trong nửa đầu năm 2026, lãi suất có thể tăng thêm 50–100 điểm cơ bản, trước khi hạ nhiệt vào nửa cuối năm nhờ giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh và thanh khoản hệ thống cải thiện.
Mặt bằng lãi suất hiện tại vẫn thấp hơn đáng kể so với giai đoạn dịch Covid-19. Các ngân hàng tiếp tục duy trì nhiều gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, trong khi chủ đầu tư gia tăng hỗ trợ thanh toán, giúp thị trường chưa chịu áp lực lớn trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, về dài hạn, VNDIRECT cảnh báo rủi ro suy giảm khả năng hấp thụ, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và hạng sang, khi giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Giá nhà kỳ vọng ổn định hơn khi nguồn cung dịch chuyển và mở rộng
Theo VNDIRECT, giá nhà được kỳ vọng sẽ ổn định hơn trong trung hạn khi nguồn cung nhà ở thương mại dần dịch chuyển ra các khu vực vùng phụ cận, đồng thời chính sách gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội được triển khai quyết liệt hơn. Sự kết hợp này được xem là giải pháp then chốt nhằm cân bằng lại quan hệ cung – cầu, qua đó từng bước ổn định mặt bằng giá bất động sản trên toàn thị trường.
Đáng chú ý, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo hạ tầng và quy hoạch đô thị. Hệ thống vành đai, cao tốc, metro cùng các điều chỉnh quy hoạch đang hình thành các cực tăng trưởng mới, tái định hình dòng vốn và phân bổ lại nhu cầu trên toàn thị trường.
Ở phía Bắc, các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 và Vành đai 5 đang được đẩy nhanh tiến độ, giúp tăng cường kết nối liên tỉnh, giảm tải áp lực cho khu vực nội đô Hà Nội. Khi hoàn thành, hai tuyến này sẽ tạo trục liên kết vùng quy mô lớn, thúc đẩy phát triển đô thị – công nghiệp và gia tăng giá trị bất động sản dọc tuyến.
Trong khi đó, tại phía Nam, TP.HCM đang thúc đẩy hàng loạt dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3 – 4, các tuyến metro và hệ thống cao tốc liên vùng, qua đó từng bước hình thành một siêu đô thị mở rộng kết nối TP.HCM với Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu. Hạ tầng đồng bộ giúp dân cư dịch chuyển từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, giảm áp lực giao thông nội đô và mở rộng không gian phát triển đô thị.
Đặc biệt, sau sáp nhập, TP.HCM đang đẩy mạnh mô hình đô thị TOD, với 9 điểm ưu tiên phát triển dọc các tuyến metro và vành đai, góp phần tái định hình thị trường bất động sản theo hướng gắn kết chặt chẽ với hạ tầng giao thông công cộng và phục vụ tốt hơn nhu cầu ở thực.
Dòng vốn quay về kinh doanh cốt lõi
Trong bối cảnh thị trường trái phiếu chưa phục hồi mạnh, tín dụng ngân hàng và dòng tiền từ hoạt động mở bán dự án (presales) được dự báo sẽ là hai kênh dẫn vốn chủ đạo của các doanh nghiệp bất động sản.
Theo VNDIRECT, tín dụng ngân hàng vẫn đóng vai trò quan trọng trong việc khơi thông dự án và giúp dòng tiền quay trở lại thị trường. Năm 2026, tín dụng nhiều khả năng tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt khi Chính phủ theo đuổi mục tiêu tăng trưởng GDP cao và mặt bằng lãi suất được duy trì ổn định, dự kiến chỉ đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 50 điểm cơ bản. Tuy nhiên, dòng vốn sẽ được phân bổ chọn lọc hơn, ưu tiên các phân khúc an toàn, nhu cầu ở thực và các dự án có pháp lý đầy đủ.
Bên cạnh đó, presales được kỳ vọng trở thành nguồn vốn lành mạnh và ngày càng quan trọng, khi doanh số mở bán mới dự báo phục hồi mạnh nhờ nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng. Theo ước tính, doanh số mở bán dự phóng năm 2025–2026 lần lượt đạt 216 nghìn tỷ đồng và 318 nghìn tỷ đồng, hoặc 30 nghìn tỷ đồng và 58 nghìn tỷ đồng nếu loại trừ Vinhomes.
Tổng thể, theo VNDIRECT Research, việc đẩy mạnh nhà ở xã hội, phát triển nhà ở giá phù hợp và mở rộng hạ tầng liên vùng chính là chìa khóa để cân bằng cung – cầu, qua đó từng bước hạ nhiệt mặt bằng giá nhà và tạo nền tảng cho sự phục hồi bền vững của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Anh Mai
