Vị Thế Của Các “Ông Lớn” Đầu Ngành BĐS Đang Biến Động Ra Sao?

Những thay đổi lớn của thị trường bất động sản trong gần 1 năm qua không chỉ khiến các xu hướng mua nhà thay đổi mà còn làm biến động vị thế của nhiều doanh nghiệp đầu ngành.

Trong khuôn khổ Báo cáo NCTT quý 1/2023 của Batdongsan.com.vn vừa công bố mới đây, dựa trên đánh giá về áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ với quy mô tài sản của các doanh nghiệp từ báo cáo tài chính đã công bố, Batdongsan.com.vn phân chia các doanh nghiệp BĐS hiện nay thành 4 nhóm phát triển điển hình gồm nhóm rủi ro, cân bằng, tiềm lực và người chơi mới.

Theo đó, xếp trong nhóm RỦI RO là các doanh nghiệp có áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản. Nhóm này gồm những đơn vị như Novaland (NVL), Vinhomes (VHM), Viglacera (VGC), Sunshine Homes (SSH), Phát Đạt (PDR), Hà Đô (HDG), Becamex IDC (BCM), CTCP Đầu tư Phát triển Sông Đà (SJS)… Các doanh nghiệp thuộc nhóm này đang có áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn so với quy mô tài sản. Họ cũng đang có sự chuyển mình theo hướng thu gọn để tái cơ cấu nợ và cân bằng dòng tiền bằng hình thức bán bớt tài sản, giảm lượng hàng tồn kho và điều chỉnh giá bán hoặc đưa ra chính sách ưu đãi, khuyến mãi phù hợp.

Biến động của thị trường BĐS thời gian qua đang làm thay đổi vị thế của nhiều ông lớn trong ngành bất động sản.

Với các doanh nghiệp BĐS được Batdongsan.com.vn xếp vào nhóm có vị thế CÂN BẰNG là những chủ đầu tư mà tỷ lệ nợ và quy mô tài sản đang ở mức hợp lý, có sự tối ưu trong vận hành và phân bố chi phí​, tập trung thế mạnh sản phẩm lõi để củng cố dòng tiền ổn định​ cũng như đang ưu tiên tái cơ cấu các khoản nợ trong ngắn hạn. ​Đại diện của nhóm này là những chủ đầu tư giữ hoạt động ổn định trong năm qua như Văn Phú Invest (VPI), Nam Long (NLG), Tổng công ty IDICO (IDC), Kinh Bắc (KBC)…

Còn nhóm chủ đầu tư được đưa vào danh sách TIỀM LỰC là những doanh nghiệp có tỷ lệ nợ ngắn hạn và tổng nợ thấp, quy mô tài sản lớn, tập trung vào các sản phẩm BĐS tạo dòng tiền bền vững​, tìm kiếm cơ hội với phân khúc/loại hình mới​ và thu mua quỹ đất hợp lý. Điển hình có thể kể tới Khang Điền (KDH), Phú Mỹ Hưng.

Ngoài các nhóm hiện tại, thị trường xuất hiện nhóm “NGƯỜI CHƠI MỚI”. Nhóm này là một ẩn số với các doanh nghiệp, quỹ đầu tư, đang tìm kiếm cơ hội thâm nhập thị trường BĐS​ ​thông qua M&A, thu mua quỹ đất với những doanh nghiệp BĐS phù hợp​ hoặc tự thành lập doanh nghiệp BĐS để phát triển sản phẩm riêng.

Còn theo bảng xếp hạng Top 10 công ty BĐS dẫn đầu trong năm 2023, dựa trên nghiên cứu dữ liệu tài chính cập nhật đến ngày 31/12/2022 của Vietnam Report, thứ hạng của 10 doanh nghiệp BĐS hàng đầu đã có sự thay đổi lớn. Cụ thể, Công ty Cổ phần Vinhomes tiếp tục dẫn đầu nhờ chiến lượt tập trung phát triển NOXH và nhà giá rẻ. Công ty CP Đầu tư Nam Long xếp vị trí thứ 2, cũng là doanh nghiệp tiên phong trong việc sở hữu quỹ đất phát triển dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, tầm giá trung cấp, bình dân tại nhiều địa phương trên cả nước. CĐT Ecopark và Khang Điền chiếm hai vị trí thứ 3 và thứ 4 nhờ áp lực nợ thấp và quy mô tài sản cao. Tiếp theo sau là các tên tuổi quen thuộc như Phát Đạt, Hà Đô, Phú Mỹ Hưng, DIC, Văn Phú – Invest và Công ty BĐS An Gia.

Bảng xếp hạng cũng cho thấy sự thay đổi vị thế khi ông lớn từng đứng thứ 2 năm 2022 là Novaland năm nay đã không còn lọt vào Top 10. Các tên tuổi khác như BIM Group cũng biến mất khỏi danh sách chủ đầu tư và nhà phát triển BĐS uy tín. Đặc biệt, CĐT Nam Long từ vị trí thứ 6 trong năm 2022 đã vươn lên đứng thứ 2 nhờ những hướng phát triển ổn định và bền vững trong năm qua. Doanh nghiệp từng xếp thứ 7 là Khang Điền cũng bật lên vị trí thứ 4. Ngoài ra có 3 tên tuổi mới lọt vào bảng xếp hạng năm nay gồm CĐT Phú Mỹ Hưng, Văn Phú – Invest và An Gia Group. Đây đều là những doanh nghiệp duy trì dòng tài chính ổn định và có sản phẩm BĐS được triển khai và đón nhận tốt thời gian vừa qua.

Tái cơ cấu mô hình và tập trung vào phát triển các phân khúc BĐS phục vụ nhu cầu thực sẽ là hướng đi của nhiều doanh nghiệp trong năm 2023.

Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành BĐS có sự phân hóa mạnh trong năm 2023. Số liệu từ Tổng cục Thống kê, tính đến hết năm 2022, số doanh nghiệp giải thể nhiều hơn so với thời kỳ bùng phát COVID-19 với gần 1.200 doanh nghiệp, trong đó hơn 70% doanh nghiệp BĐS cho biết doanh thu và lợi nhuận trong năm giảm mạnh.

Phân tích về hướng phát triển của doanh nghiệp BĐS trong năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó TGĐ Batdongsan.com.vn cho rằng, xu hướng chủ đạo trong nhu cầu của người mua BĐS năm 2023 đang có sự thay đổi. Theo đó, nhu cầu nghiêng về những loại hình BĐS mang lại giá trị thực (sản phẩm khai thác được dòng tiền thương mại và đáp ứng nhu cầu để ở). Cụ thể, số liệu từ Báo cáo NCTT BĐS của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý 1/2023, căn hộ chung cư dẫn đầu trong cơ cấu mức độ quan tâm các loại hình BĐS trên toàn quốc, với nhu cầu tìm mua chiếm 27%, tăng 4% so với năm 2022; nhu cầu mua và thuê nhà riêng, nhà mặt phố cũng tăng 1-2% so với cùng kỳ. Ngược lại, loại hình đất và đất nền dự án có nhu cầu mua giảm 7% so với cùng kỳ và không còn là phân khúc được quan tâm nhiều nhất.

Về dự đoán hướng phát triển của doanh nghiệp trong năm 2023, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, việc thu gọn mô hình, tập trung vào các loại hình/phân khúc có thế mạnh và linh hoạt phát triển thêm loại hình BĐS đáp ứng nhu cầu thị trường như phân khúc vừa túi tiền và nhà ở xã hội sẽ là hướng đi an toàn và thích hợp cho doanh nghiệp lúc này. Bên cạnh đó, việc hợp tác, mua bán và sáp nhập giữa các doanh nghiệp BĐS (bán cổ phần dự án, bán công ty có sẵn dự án, liên doanh) sẽ diễn ra sôi động hơn từ nay đến cuối năm, đây là cơ hội cho các ông lớn có dòng tiền mạnh tham gia săn quỹ đất cũng như sự xuất hiện ngày càng rõ ràng hơn của dòng vốn ngoại vào thị trường BĐS thời gian tới.

Phương Uyên

Báo Cáo Quý 1/2023 Của Batdongsan.com.vn Đề Xuất Doanh Nghiệp BĐS “Chủ Động Đón Đầu”