Theo ông Nguyễn Chí Thanh, về nguyên tắc, việc đánh thuế để điều tiết thị trường và tạo công bằng là hoàn toàn đúng đắn.
Trong cuộc trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, câu hỏi cốt lõi không nằm ở con số đánh thuế bao nhiêu phần trăm mà là liệu chúng ta có đủ điều kiện để triển khai chính sách ấy một cách hiệu quả hay chưa?
Ông đánh giá như thế nào về đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch khi chuyển nhượng bất động sản đang được đưa ra thảo luận?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Về nguyên tắc, việc đánh thuế để điều tiết thị trường và tạo công bằng là hoàn toàn đúng đắn. Tuy nhiên, câu hỏi cốt lõi không nằm ở con số 20% hay 10%, mà là liệu chúng ta có đủ điều kiện để triển khai chính sách ấy một cách hiệu quả hay chưa?
Ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam dữ liệu về giao dịch không đồng bộ, thiếu hệ thống. Việc xác định phần “lợi nhuận” để áp thuế chênh lệch trong giao dịch nếu không dựa trên một hệ cơ sở dữ liệu rõ ràng thì sẽ khó hiệu quả và dễ tạo ra tranh cãi.
Có nghĩa là nếu chưa được số hóa dữ liệu, mọi nỗ lực đánh thuế đều chưa thể đem lại hiệu quả?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Khi tài sản bất động sản chưa được số hóa đầy đủ, không có mã định danh, không có lịch sử giao dịch rõ ràng, thì việc áp một mức thuế cụ thể gần như là khó. Ai cũng bị coi là có lãi, kể cả người bán lỗ và như vậy là chưa hợp lý.
Ở các nước phát triển, đánh thuế bất động sản là điều bình thường, vì dữ liệu rõ ràng và truy xuất được mọi giao dịch. Chúng ta chưa có điều đó. Nếu cứ áp mức thuế cứng 20% trong khi người bán lỗ vẫn phải nộp thuế, thì thị trường sẽ khó phát triển.
Vậy trong trường hợp người bán bị lỗ, ông cho rằng cần có cơ chế linh hoạt hơn?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tất nhiên không phải giao dịch nào cũng lãi. Có người cần tiền gấp, phải bán dưới giá mua. Nếu vẫn bị coi là “thu lợi” và phải đóng thuế thì chưa hợp lý.
Cách tiếp cận đúng là phải nhìn vào lịch sử giao dịch của từng tài sản, mới xác định được lãi – lỗ một cách chính xác. Nếu không, dễ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện. Thuế cần phản ánh đúng bản chất biến động của thị trường, chứ không nên giả định rằng giao dịch bất động sản luôn là sinh lời.
Vậy theo ông, để việc áp thuế hiệu quả, chúng ta cần điều kiện gì?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi nghĩ, công nghệ là chìa khóa, phải xây dựng được hệ sinh thái dữ liệu bất động sản đầy đủ, từ quy hoạch, hồ sơ pháp lý, lịch sử giao dịch, định giá..., và gắn với từng mã tài sản.
Công nghệ như blockchain, big data, AI sẽ giúp đảm bảo tính minh bạch, chống sửa đổi dữ liệu và giúp cơ quan thuế xác định đúng người – đúng tiền – đúng giao dịch...
Với bối cảnh này, nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực bất động sản có gặp khó khăn gì không nếu áp dụng chính sách thuế?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Doanh nghiệp nhỏ đang gặp rất nhiều khó khăn, khó tiếp cận đất sạch, khó đền bù, thiếu vốn. Nếu áp dụng chính sách thuế “cứng nhắc”, thì doanh nghiệp có thể bị đẩy ra khỏi cuộc chơi.
Họ không thể cạnh tranh với các ông lớn, vì phải tự đi thương lượng đền bù với người dân, khi đó giá thường bị đẩy lên rất cao. Kết quả là thị trường thiếu sản phẩm phù hợp với người thu nhập trung bình, toàn nhà cao cấp. Như vậy là mất cân đối nguồn cung – cầu.
Để thị trường phát triển bền vững và công bằng, ông có đề xuất gì cụ thể cho cơ quan quản lý?
Ông Nguyễn Chí Thanh: Tôi có mấy kiến nghị:
Một là minh bạch hóa tài sản bất động sản: Cấp mã định danh, tích hợp cơ sở dữ liệu quốc gia, ghi nhận rõ lịch sử giao dịch, quyền sở hữu, giá cả.
Hai là ứng dụng công nghệ vào quản lý thuế: Blockchain, big data, AI – để đảm bảo thu đúng, không ai trốn thuế, nhưng cũng không ai bị thu oan.
Ba là thiết kế thuế linh hoạt: Có ngưỡng miễn trừ cho giao dịch nhỏ, hoặc trường hợp chứng minh được lỗ. Không nên áp dụng cứng một tỷ lệ.
Bốn là hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt là trong tiếp cận đất đai, tín dụng, thủ tục pháp lý. Cần có các gói hỗ trợ riêng cho doanh nghiệp vừa và nhỏ để tăng tính cạnh tranh.
Tôi nghĩ, chúng ta cần một tư duy thị trường hiện đại: lấy số hóa, minh bạch và công bằng làm gốc. Thuế không phải là mục tiêu, mà là công cụ để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.
Trân trọng cảm ơn ông!
Tâm An