Lợi suất cho thuê bất động sản là gì?
Lợi suất cho thuê là một dạng tỷ suất lợi nhuận giúp các nhà đầu tư bất động sản đo lường khả năng sinh lời của tài sản cho thuê. Hai yếu tố chính mà lợi suất cho thuê xem xét là thu nhập cho thuê hàng năm và giá mua bất động sản. Từ định nghĩa này, rõ ràng là lợi suất cho thuê càng cao thì tài sản cho thuê sinh lời càng lớn.
Lợi suất cho thuê có hai loại: Tổng lợi suất cho thuê và lợi suất cho thuê ròng. Tổng lợi suất cho thuê và lợi nhuận cho thuê ròng có những điểm khác biệt đáng kể.
- Tổng lợi suất cho thuê: Là lợi nhuận cho thuê không tính đến các chi phí vận hành tài sản cho thuê và thuế. Kết quả là:
Tổng lợi suất cho thuê = Thu nhập cho thuê hàng năm/Giá tài sản x 100%
- Lợi suất cho thuê ròng: Điểm hạn chế của tổng lợi suất cho thuê là chỉ tính đến thu nhập trước thuế và không tính đến chi phí vận hành tài sản cho thuê. Tuy nhiên, lợi suất cho thuê ròng sẽ giải quyết được những vấn đề này. Lợi suất cho thuê ròng tính toán thu nhập cho thuê được khấu trừ sau thuế và chi phí vận hành.
Lợi suất cho thuê ròng = (Thu nhập cho thuê hàng năm - Tổng chi phí vận hành)/Giá bất động sản × 100%
Hoặc:
Lợi suất cho thuê ròng = Thu nhập hoạt động ròng (NOI)/Giá bất động sản × 100%
Tầm quan trọng của lợi suất cho thuê trong đầu tư bất động sản
Khi tìm kiếm các khoản đầu tư bất động sản sinh lời, dữ liệu lợi suất cho thuê là rất quan trọng. Mục đích sử dụng chính của lợi suất cho thuê (đặc biệt là tổng lợi suất cho thuê) là để dự đoán khả năng sinh lời tiềm năng của một bất động sản khi được cho thuê. Sau đó, các nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng dữ liệu này để so sánh các bất động sản mà họ quan tâm. Ngoài ra, bằng cách ước tính thu nhập cho thuê hàng năm của bất động sản, khấu trừ chi phí vận hành tài sản cho thuê và chia cho giá của bất động sản, các nhà đầu tư bất động sản có thể xác định lợi nhuận tiềm năng của bất động sản đó.
Hạn chế của lợi suất cho thuê
Không thể phủ nhận rằng lợi suất cho thuê là một trong những thước đo bất động sản hữu ích. Tuy nhiên, số liệu này tồn tại một số hạn chế. Thứ nhất, lợi suất cho thuê hữu ích khi so sánh tiềm năng của các khoản đầu tư bất động sản có khả năng sinh lời, tức là cho thuê tài sản. Nếu bạn là một nhà đầu tư chuyên “mua đi bán lại” (mua, cải tạo và bán lại) hoặc chỉ giữ và chờ được giá thì bán tài sản, lợi suất cho thuê sẽ không có nhiều ý nghĩa đối với bạn.
Một hạn chế khác đó là lợi suất cho thuê sẽ không cung cấp cho các nhà đầu tư bất động sản bức tranh toàn cảnh về bất động sản. Có nhiều dữ liệu và số liệu bất động sản khác mà các nhà đầu tư phải xem xét trước khi mua một tài sản.
Lợi suất cho thuê khác gì so với lợi tức đầu tư?
Thoạt nhìn, lợi suất cho thuê có vẻ rất giống với lợi tức đầu tư, khi mà công thức tính gần như giống nhau:
Lợi suất cho thuê ròng = (Thu nhập cho thuê hàng năm - Tổng chi phí vận hành)/Giá bất động sản × 100%
Và:
Lợi tức đầu tư = (Thu nhập cho thuê hàng năm - Tổng chi phí)/Giá bất động sản × 100%
Mặc dù cách tính lợi suất cho thuê rất giống với cách tính lợi tức đầu tư, nhưng giữa chúng vẫn tồn tại sự khác biệt rất lớn. Lợi suất cho thuê dự đoán khả năng sinh lời tiềm năng, trong khi lợi tức đầu tư đo lường khả năng sinh lời thực tế của một tài sản. Nói cách khác, bạn tính toán lợi suất cho thuê khi bạn quan tâm đến việc xác định mức độ sinh lời mà các khoản đầu tư bất động sản có thể mang lại. Mặt khác, lợi tức đầu tư được tính khi xác định mức lợi nhuận thực sự của một tài sản cho thuê. Lợi suất cho thuê chủ yếu được sử dụng để so sánh tiềm năng của các tài sản trước khi đầu tư. Lợi tức đầu tư chủ yếu tập trung vào việc đo lường lợi nhuận thu nhập của một tài sản đã được đầu tư. Tóm lại, bạn có thể hiểu đơn giản là lợi suất cho thuê là ước tính dự đoán, còn lợi tức đầu tư là tính toán kết quả thực tế.
Dương Thảo An (Mashvisor)
