Vay mua nhà không chỉ là câu chuyện thu nhập cao hay thấp. Cùng một mức lương, có người đi hết hành trình 10-15 năm trả nợ và giữ được nhà. Có người mới vài năm đã buộc phải bán vì chẳng gồng nổi áp lực nợ nần nữa. Sự khác biệt đương nhiên không nằm ở may mắn, mà ở cách họ chuẩn bị và quản lý rủi ro.
1. Mua nhà theo khả năng thật hay theo kỳ vọng tương lai?
Người trả được nợ thường mua nhà dựa trên khả năng tài chính hiện tại, còn người phải bán nhà thường mua theo kỳ vọng thu nhập tương lai.
Người trả được nợ sẽ tính toán rất kỹ: tổng tiền trả ngân hàng mỗi tháng không vượt quá 30-40% thu nhập ổn định. Họ chấp nhận mua căn nhỏ hơn, xa trung tâm hơn, nội thất cơ bản hơn nhưng đổi lại là sự an toàn. Họ không “all-in” vào một căn nhà vượt quá sức mình chỉ vì nghĩ “2–3 năm nữa mình sẽ tăng lương”.
Ảnh minh họa (Nguồn: Pinterest)
Ngược lại, nhiều người vay theo kiểu: “Hiện tại hơi căng, nhưng sắp tới chắc sẽ khá hơn”. Họ kỳ vọng thăng chức, tăng lương, làm thêm, đầu tư sinh lời… Nhưng cuộc sống hiếm khi đi đúng kịch bản. Chỉ cần thu nhập không tăng như dự tính, hoặc chi phí phát sinh (con cái, bệnh tật, gia đình), áp lực trả nợ sẽ bắt đầu siết lại.
Mua nhà theo khả năng hiện tại giúp bạn kiểm soát được rủi ro. Mua theo kỳ vọng tương lai khiến bạn dễ rơi vào thế bị động.
2. Có quỹ dự phòng hay sống sát mép dòng tiền?
Khác biệt lớn nhất không nằm ở thu nhập, mà ở đệm an toàn tài chính.
Người trả được nợ thường có quỹ dự phòng từ 6–12 tháng chi phí sinh hoạt và tiền trả ngân hàng trước khi ký hợp đồng vay. Họ hiểu rằng hành trình trả nợ kéo dài 10-20 năm, và trong từng ấy năm, biến cố là điều chắc chắn xảy ra. Quỹ dự phòng chính là “thời gian mua thêm” để họ xoay xở khi mất việc, giảm thu nhập hay gặp sự cố.
Trong khi đó, người phải bán nhà thường bước vào khoản vay với tâm thế: “Trả được tháng nào hay tháng đó.” Họ dùng gần như toàn bộ tiền tích lũy để đóng cọc, trả trước, sang tên… Sau khi nhận nhà, tài khoản gần như về 0. Chỉ cần 2-3 tháng thu nhập trục trặc, họ lập tức rơi vào thế bí.
Vay mua nhà mà không có quỹ dự phòng chẳng khác gì lái xe đường dài mà không có bánh dự phòng. Có thể đi được, nhưng chỉ cần một sự cố nhỏ cũng đủ làm hành trình dừng lại.
3. Quản lý nợ chủ động hay để lãi suất “dắt đi”?
Người trả được nợ hiểu rõ cấu trúc khoản vay của mình. Họ biết khi nào hết ưu đãi, lãi suất thả nổi tính thế nào, và chuẩn bị phương án trước khi áp lực tăng lên. Nếu có tiền nhàn rỗi, họ ưu tiên trả bớt gốc để giảm áp lực lãi về sau. Nếu lãi suất thị trường biến động, họ chủ động đàm phán lại hoặc tái cơ cấu khoản vay.
Người phải bán nhà thường chỉ quan tâm đến mức trả hàng tháng ở thời điểm ký hợp đồng. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi tăng mạnh, khoản trả hàng tháng đội lên 20-30%, họ mới bắt đầu loay hoay. Nhưng lúc đó, mọi thứ đã căng.
Ảnh minh họa (Nguồn: Pinterest)
Vay mua nhà là cuộc chơi dài hạn. Không theo sát khoản vay đồng nghĩa với việc bạn để ngân hàng quyết định nhịp thở tài chính của mình.
4. Xem nhà là nơi ở hay là “kênh đầu tư bắt buộc phải tăng giá”?
Người trả được nợ thường mua nhà với tâm thế: đây là nơi để ở lâu dài. Giá có thể lên hoặc xuống theo chu kỳ, nhưng họ không bị dao động quá nhiều. Miễn là họ còn đủ khả năng trả nợ, họ không bị áp lực phải bán.
Ngược lại, nhiều người vay mua nhà với niềm tin gần như tuyệt đối rằng giá sẽ tăng mạnh trong vài năm. Khi thị trường chững lại hoặc giảm, tâm lý hoảng loạn bắt đầu xuất hiện. Vừa áp lực trả nợ, vừa lo giá không tăng như kỳ vọng, họ chọn bán để “cắt lỗ sớm”.
Thực tế là thị trường bất động sản có chu kỳ. Người mua để ở sẽ có sức chịu đựng dài hơn người mua với kỳ vọng lướt sóng bằng đòn bẩy tài chính cao.
5. Kỷ luật tài chính sau khi vay tiền mua nhà
Khác biệt cuối cùng nằm ở lối sống sau khi đã có nhà.
Người trả được nợ chấp nhận siết lại chi tiêu vài năm đầu: hạn chế vay tiêu dùng, không mở rộng mức sống quá nhanh, ưu tiên trả nợ trước khi nghĩ đến đầu tư rủi ro. Họ coi khoản vay mua nhà là ưu tiên tài chính số 1.
Người phải bán nhà thường vẫn giữ mức sống như trước, thậm chí nâng lên vì “đã có nhà rồi”. Thêm thẻ tín dụng, thêm vay mua xe, thêm các khoản trả góp khác. Khi tổng nghĩa vụ nợ vượt quá khả năng kiểm soát, áp lực dồn lại thành một điểm và căn nhà trở thành thứ phải hy sinh.
Giữa người trả được nợ vay mua nhà và người phải bán nhà trả nợ không có sự khác biệt quá kịch tính. Không phải một bên quá giỏi và một bên quá tệ. Sự khác biệt nằm ở cách họ đánh giá rủi ro, chuẩn bị đệm an toàn và duy trì kỷ luật. Vay mua nhà không sai. Nhưng vay mà không tính hết các kịch bản xấu thì rất dễ khiến giấc mơ an cư trở thành áp lực dài hạn
Ngọc Linh