Quy hoạch đô thị đạt "điểm rơi"
Khu vực Đông Bắc TP.HCM, bao gồm địa bàn Bình Dương cũ, từ lâu đã khẳng định vị thế là một trong những trung tâm công nghiệp lớn của cả nước khi quy tụ 28 khu công nghiệp đang hoạt động, tổng diện tích lên đến 12.045 ha, tỷ lệ lấp đầy đạt hơn 90%. Tính đến quý I/2025, các khu công nghiệp này đã thu hút 3.252 dự án đầu tư, bao gồm 2.561 dự án FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký 31,57 tỷ USD và 691 dự án trong nước với tổng vốn đăng ký 93.664 tỷ đồng.
Tuy nhiên, nếu giai đoạn trước Đông Bắc TP.HCM tập trung phát triển các khu công nghiệp truyền thống thì giai đoạn hiện nay đang ghi nhận bước chuyển mang tính chiến lược: phát triển công nghiệp công nghệ cao song hành với đô thị nén, đô thị thông minh và định hướng TOD gắn với hệ thống giao thông hiện đại.
Sự xuất hiện của các dự án hạ tầng lớn như mở rộng Đại lộ Bình Dương (Quốc lộ 13), Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, kết hợp cùng định hướng phát triển các tuyến metro và đường sắt liên vùng được kỳ vọng tiếp tục mở ra các hành lang phát triển mới cho Đông Bắc TP.HCM.
Cùng với hạ tầng, tốc độ gia tăng dân số đang tạo thêm sức ép lên nhu cầu nhà ở chất lượng. Tại các vùng lõi đô thị như Thuận An, Thủ Dầu Một, mật độ dân cư đã lên đến hơn 7.300 người/km². Khi quy mô dân số tăng nhanh, nhu cầu về một môi trường sống văn minh, bài bản và đầy đủ tiện ích cũng bước sang một giai đoạn mới.
Nguồn cung thấp tầng ngày càng chọn lọc
Xét về nguồn cung, thời điểm hiện tại, thị trường nhà thấp tầng tại Đông Bắc TP.HCM không ghi nhận tình trạng nguồn cung ồ ạt như phân khúc căn hộ. Ngược lại, nguồn cung mới mang tính chọn lọc, đặc biệt tại các khu vực đô thị hóa nhanh như Thuận An và Thủ Dầu Một.
Bối cảnh này càng đáng chú ý khi phần lớn nguồn cung bất động sản mới trong khu vực đang nghiêng về cao tầng. Do đó, những quỹ thấp tầng có số lượng hữu hạn, đồng thời nằm trong một khu đô thị quy mô lớn và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, cảnh quan và tiện ích, tạo ra một nhóm sản phẩm khác biệt trên thị trường.
Về mặt giá trị, sản phẩm thấp tầng trong các khu đô thị được quy hoạch bài bản thường phản ánh đồng thời nhiều yếu tố, từ giá trị đất, hạ tầng, kiến trúc đến hệ thống tiện ích và khả năng khai thác khi cộng đồng dân cư hình thành.
Không chỉ vậy, một khu đô thị còn có nhiều mốc phát triển để tiếp tục hoàn thiện giá trị sử dụng: hạ tầng nội khu đi vào vận hành, các phân khu mới hình thành, trường học và thương mại được kích hoạt, cảnh quan hoàn thiện và cộng đồng cư dân ngày càng đông.
Đây cũng là lý do các khu đô thị quy mô lớn ngày càng thu hút sự quan tâm trong bối cảnh quỹ đất lõi đô thị dần hạn chế.
Những đại đô thị mới bắt đầu định hình diện mạo khu vực
Trong bức tranh đó, một số dự án quy mô lớn đang từng bước hình thành trên các trục phát triển chính của Đông Bắc TP.HCM, bổ sung nguồn cung nhà ở theo mô hình đô thị đồng bộ thay vì những dự án đơn lẻ.
Một ví dụ là One Era, khu đô thị quy mô khoảng 50 ha với gần 4.000 sản phẩm, nằm trên trục kết nối Quốc lộ 13 và khu vực Đông Bắc TP.HCM. Dự án được định hướng phát triển theo mô hình đô thị tích hợp với các chức năng nhà ở, giáo dục, thương mại, cảnh quan và không gian cộng đồng trong cùng một tổng thể.
Khu đô thị One Era bổ sung nguồn cung thấp tầng mới tại Đông Bắc thành phố Hồ Chí Minh
Lợi thế của dự án không chỉ nằm ở sản phẩm thấp tầng mà còn ở cấu trúc đô thị bao quanh. One Era kết nối với các trục giao thông như Quốc lộ 13, Vành đai 3, Nguyễn Thị Minh Khai và Hồ Văn Mên; đồng thời nằm kế cận công viên đô thị quy mô khoảng 42 ha. Hệ thống tiện ích giáo dục, thể thao, thương mại và không gian cộng đồng cũng được định hướng phát triển nhằm phục vụ nhu cầu sống dài hạn của cư dân.
Đáng chú ý, Văn phòng Bán hàng và khu trải nghiệm 1 ha của dự án đang dần hoàn thiện, cho phép khách hàng trực tiếp quan sát tiến độ và trải nghiệm không gian thay vì chỉ tiếp cận qua phối cảnh.
Sự xuất hiện của những dự án có quy mô như One Era cũng phản ánh bước chuyển của thị trường Đông Bắc TP.HCM: từ phát triển nhà ở riêng lẻ sang hình thành những khu đô thị có khả năng tự tạo hệ sinh thái sống, dịch vụ và cộng đồng. Khi hạ tầng, dân cư và hoạt động kinh tế tiếp tục mở rộng, những khu đô thị được đầu tư đồng bộ được kỳ vọng sẽ trở thành một phần quan trọng trong quá trình định hình diện mạo đô thị mới của khu vực.
Ánh Dương